Medidas del Gobierno para proteger a los colectivos más vulnerables y mejorar el funcionamiento del mercado hipotecario
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- Los intereses de demora se limitarán a tres veces el interés legal del dinero con efectos para las hipotecas en vigor y las nuevas
- Se amplía de uno a tres el número de impagos que permiten iniciar el procedimiento de reclamación de deudas
- El plazo máximo para las hipotecas que den cobertura a emisiones de cédulas hipotecarias se fija en 30 años
- Se elevará a dos años y hasta un máximo de tres la duración de los alquileres del Fondo Social de Viviendas
El objetivo es equilibrar la posición de las partes involucradas en un
procedimiento de embargo. Con este fin, los intereses de demora que pueden
exigir las entidades de crédito se limitarán a tres veces el tipo de interés
legal del dinero (ahora en el 4%). Esta medida se aplicará a los intereses de
demora devengados a partir de la entrada en vigor de la ley y, por tanto, tendrá
efectos sobre las hipotecas nuevas y también sobre las actuales que entren en
mora.
Se va a reforzar igualmente la independencia de las sociedades de tasación
respecto de las entidades de crédito con dos medidas: Obligación de aceptar la
tasación homologada aportada por el cliente y reducción del 25% actual al 10%
del porcentaje que otorga carácter de participación significativa.
En cuanto al procedimiento de venta extrajudicial, la reforma va encaminada a
dar rango de ley a la normativa al respecto con el fin de aumentar la seguridad
jurídica. Se persigue también agilizar los procedimientos, de forma que la carga
de intereses como consecuencia de posibles retrasos en los procesos judiciales
se vea aligerada para el deudor. Como novedad, se introduce la posibilidad de
realizar subastas online.
Por último, se limitará a 30 años el plazo máximo para las hipotecas que
puedan ser objeto de titulización; es decir, que solo podrán ser utilizadas como
cobertura para las emisiones de cédulas hipotecarias aquellas cuyo plazo máximo
de vencimiento sea inferior a 30 años.
Modificaciones en la Ley de Enjuiciamiento Civil
Cuando se ponga en marcha una ejecución hipotecaria de vivienda habitual el
juez podrá adoptar estas dos decisiones:
- Condonar el pago de la deuda remanente si el deudor paga el 65% del total pendiente en el quinto año desde la adjudicación del bien tras el proceso de subasta o el 80% en el décimo año.
- En caso de que la entidad que se queda con la casa obtenga una plusvalía con la venta del bien en esos 10 años, podrá exigir que el 50% de ese incremento reduzca la deuda pendiente.
Se prevén también medidas para mejorar la transparencia en los procesos de
subastas. Por ejemplo, rebajar el aval necesario para participar, del 20% al 5%
del valor de tasación del inmueble. Además, ampliar el plazo de 20 a 40 días
para que la persona que se adjudique la casa encuentre financiación. También,
impedir que la tasación que se utiliza para la subasta sea inferior al 75% del
valor de tasación del inmueble en el momento de la escritura. Por último, se
establecerá que hasta que no se hayan producido tres impagos, la entidad de
crédito no podrá reclamar las cuotas al deudor (solo un impago en la
actualidad).
Medidas adicionales de prudencia financiera
En este aspecto se acometerá una regulación específica de determinadas
cláusulas especialmente complejas, tales como las denominadas de “suelo”, las
referentes a hipotecas multidivisas, los “swaps” de intereses y otras que puedan
requerir especiales conocimientos financieros por parte de los deudores. Se
exigirá la expresión manuscrita de la aceptación de dichas cláusulas en la
escritura de constitución de la hipoteca. Se avanzará, además, en la exigencia
de un mayor equilibrio entre las partes en la adopción de las mencionadas
cláusulas.
Código de Buenas Prácticas
El Gobierno se propone, por otra parte, elevar los umbrales que dan derecho
a acogerse a las facilidades para proceder a la reestructuración de una hipoteca
sobre vivienda habitual. Las mejoras afectarán a los siguientes aspectos:
- Aumento de los límites de los préstamos hipotecarios a los que se puede aplicar.
- Permitir que el deudor pueda proponer un plan de refinanciación a la entidad quien, en caso de rechazo, debería justificar los motivos de denegación.
- Flexibilizar la posibilidad de carencia y la definición de plan de refinanciación inviable.
Además, y en el
caso de la dación en pago, se procederá a reducir del 20% actual al 10% el
interés de demora por impago del alquiler.
Por último, se procederá a modificar la Comisión de Seguimiento del Código de
Buenas Prácticas, ampliando el número de miembros para dar cabida a otras
instituciones.
Fondo Social de Viviendas
En cuando al Fondo Social de Viviendas, constituido el pasado 17 de enero con
unas 6.000 viviendas destinadas al alquiler para desahuciados, el ministro De
Guindos anunció una reforma de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos para
darle cobertura legal. Entre otros aspectos, se modificará la duración de los
alquileres que será de dos años prorrogables a un máximo de tres. Habrá además
una disposición para exigir a los servicios de atención de las entidades de
crédito que resuelvan las reclamaciones relacionadas con los compromisos
suscritos por las entidades 33 entidades financieras firmantes del convenio.
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