Reclamación por Defectos vivienda de nueva construcción
La responsabilidad contractual derivada del contrato de obra cuenta con una regulación específica para los daños materiales ocasionados y que tengan su origen en vicios o defectos constructivos.
La responsabilidad de los agentes de la edificación se regula en la Ley de Ordenación de la
Edificación (Ley 38/1999) de 5 de noviembre pero sólo se aplica para las obras para cuyo
proyecto se solicitara licencia con posterioridad al 6 de mayo del 2.000, fecha de entrada
en vigor de esta norma.
Por lo tanto, el régimen de responsabilidad establecido en el Código Civil se sigue
aplicando a los proyectos de obra con licencia anterior al 6 de mayo del 2.000.
Reclamación en los proyectos de obra anteriores a 6 de mayo de 2.000
En el caso de defectos de gran importancia que afectan a la habitabilidad de la vivienda y
que sean debidos a defectos constructivos, la Ley establece que será el contratista quien
responderá por los daños y perjuicios originados (art.1591 CC) si surgen en un período de
diez años desde la construcción.
Dicha responsabilidad también puede hacerse extensible al arquitecto que dirigió la obra si
la ruina se debe a vicio del suelo o de la dirección.
Si la causa de los defectos fuera el incumplimiento del contratista de las condiciones del
contrato de compraventa el plazo se ampliará hasta quince años.
Reclamación en proyectos de obra posteriores a 6 de mayo de 2.000
- Responsabilidad de los agentes que intervienen en el proceso de edificación
· Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas que
intervienen en el proceso de edificación (el promotor, el proyectista,
el constructor, el arquitecto, el arquitecto técnico) responderán de los
daños materiales en los siguientes plazos:
· Durante diez años por los daños materiales causados en el edificio
por vicios o defectos que afecten a la cimentación, soportes,
vigas, forjados, muros de carga u elementos estructurales y que
comprometen directamente la estabilidad del edificio.
· Durante tres años por daños materiales causados en los elementos
constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento
de los requisitos de habitabilidad de la vivienda (higiene, salud y
protección del medioambiente).
· Durante un año por daños materiales por vicios o defectos de
ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las
obras.
El plazo que tiene el comprador para reclamar es de dos años computados desde el
momento de la producción de los daños.
Se trata de un plazo de prescripción, por lo que cualquier reclamación que haga
el comprador por un medio fehaciente (como por ejemplo el envío de un burofax
con acuse de recibo y certificación de contenido o de un requerimiento notarial)
interrumpe ese plazo y se vuelven a tener dos años desde dicho requerimiento.
- Garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la
construcción
La Ley de Ordenación de la Edificación, Ley 38/1999, de 5 de noviembre, exige que
los promotores, en unos casos, y los constructores, en otros, suscriban seguros
que garanticen su responsabilidad para el caso de que surjan daños materiales
ocasionados por vicios y defectos de construcción.
El seguro a contratar varía en función del tipo de daños:
a) Seguro de daños materiales o seguro de caución para garantizar
durante diez años el resarcimiento de los daños materiales causados
en el inmueble por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la
cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros
elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia
mecánica y estabilidad del inmueble. Este seguro debe ser contratado por
el promotor.
El importe mínimo del capital asegurado será el 100% del coste final de la
ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales.
b) Seguro de daños materiales o seguro de caución para garantizar durante
tres años el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos
de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el
incumplimiento de los requisitos de habitabilidad de la vivienda (higiene,
salud y protección del medio ambiente).
Este seguro debe ser contratado por el promotor.
El importe mínimo del capital asegurado del 30% del coste final de la ejecución
material de las obra, incluidos los honorarios profesionales
c) Seguro de daños materiales o seguro de caución para garantizar durante
un año el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de
ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.
Este seguro debe ser contratado por el constructor.
El importe mínimo del capital asegurado será del 5% del coste final de la ejecución
material de la obra incluidos los honorarios profesionales.
Se puede sustituir este seguro por la retención por el promotor de un 5% del
importe de la ejecución material de la obra
Vía : www.arag.es
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